비거주 1주택자에 대한 규제 검토가 불러온 충격이 크다. 장기보유특별공제까지 손보는 흐름이 감지되면서 매매시장과 전·월세시장이 동시에 흔들릴 수 있다는 관측이 확산하고 있다.

핵심은 1주택자의 행동 변화다. 매도를 늦추고 실거주로 방향을 틀 가능성이 커지면서 서울 학군지와 지방 주거시장의 온도차가 더 벌어질 수 있다는 우려가 나온다.

국가데이터처 자료와 업계 추정을 종합하면 서울에서 실제로 살지 않는 개인 소유 주택은 약 83만 가구에 이른다. 이 가운데 서울 다른 자치구 거주자가 보유한 주택은 36만6932가구, 외지인 보유분은 46만3995가구로 집계됐다.

시점도 예민하다. 업계에서는 6월 지방선거 이후 비거주 1주택자의 ‘투기적 목적’을 따로 구분하는 방안이 검토될 것으로 보고 있다. 지난 19일 이재명 대통령이 장기보유특별공제 논란을 정면 반박한 뒤 시장은 규제 강도에 촉각을 곤두세우는 분위기다.

“대치·목동으로 몰릴 1주택자” … 학군지 매수 압박 커지나

학군지에서는 이미 경계감이 짙다. 대치동과 목동으로 자녀를 보내려는 학부모가 기존 주택을 정리하고 실제 거주로 갈아탈 가능성이 거론되면서, 매매 수요가 오히려 늘어날 수 있다는 분석이 나온다.

한 부동산 전문가는 “지금 집을 팔면 같은 집을 다시 못 산다고 판단하는 순간 거래는 멈춘다”고 말했다. 실거주 이동이 늘면 주변 매물은 줄고, 가격은 더 민감하게 반응할 수 있다는 얘기다.

문제는 수요만이 아니다. 지방에 거주하는 서울 1주택자가 서울로 옮겨오면 지방 전·월세 수요가 빠르게 약해질 수 있고, 반대로 서울에서는 전세 물건 부족이 더 심해질 가능성도 제기된다.

“장특공제 손질 3억 넘는 세부담” … 매도 지연 경고음 커져

세 부담 변화는 더욱 직접적이다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원 시뮬레이션에 따르면 10년 전 10억원에 산 집을 40억원에 판 1주택자 A씨는 거주 요건이 사라질 경우 양도소득세가 4억6676만원에서 7억9940만원으로 뛸 수 있다.

장기보유특별공제는 1가구 1주택자가 12억원 초과 주택을 팔 때 보유 10년과 거주 10년을 채우면 각각 40%, 최대 80%까지 공제하는 제도다. 이 구조가 흔들리면 매도 시점 자체를 미루려는 움직임이 강해질 수밖에 없다는 지적이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기존 집을 팔아도 대체 주택 확보가 어렵다고 느끼면 시장은 바로 얼어붙는다”고 말했다. 투자자와 실수요자 모두 계산기를 다시 두드리는 국면이다.

“전세도 매매도 흔들” … 시장 충격 어디까지 번지나

전·월세 시장의 파장은 더 복합적이다. 비거주 1주택자가 실입주를 택하면 당장 임대 물량이 줄고, 전세 수급 불균형은 더 커질 수 있다.

반면 지방 시장에서는 수요 이탈이 생겨 가격 조정 압력이 커질 수 있다. 서울 한쪽에서는 매물이 잠기고, 다른 한쪽에서는 거래가 식는 비대칭 충격이 동시에 나타날 가능성이 제기된다.

결국 향후 변수는 규제의 강도와 예외 범위다. 투기와 불가피한 사유를 어디까지 구분하느냐에 따라 대치·목동의 체감 온도, 그리고 전국 전·월세 시장의 흐름이 달라질 전망이다.