다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 다가오자 서울 부동산 시장에서 충격적인 변화가 나타났습니다. 압구정과 반포를 중심으로 쏟아지던 급매가 빠르게 소화되면서, 시장이 예상했던 ‘10억 원대 폭락’ 장면은 끝내 나오지 않았습니다.

오히려 매물이 줄고 호가는 버티는 흐름이 더 뚜렷해졌습니다. 투자자들은 차익 실현에 나섰고, 매수자는 관망을 고집하는 사이 거래 절벽의 그림자가 다시 짙어지고 있습니다.

24일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 강남권 핵심 단지들의 가격 조정폭은 크지 않았습니다. 압구정동 한양1차 91㎡는 54억 원, 현대14차 84㎡는 58억 원에 거래되며 최고가 대비 하락처럼 보였지만, 2024년 거래가와 비교하면 여전히 10억 원 안팎의 상승분을 남겼습니다.

반포도 비슷합니다. 아크로리버파크 84㎡는 53억 원, 래미안원베일리 84㎡는 54억5000만 원에 손바뀜이 이뤄졌습니다. 겉으로는 조정처럼 보이지만, 시장 내부에서는 “생각보다 안 빠졌다”는 반응이 더 강하게 번졌습니다.

“급매 10억 하락” 기대…실거래는 왜 달랐나

압구정 한양1차의 경우 신고가 61억 원과 비교하면 7억 원 낮은 거래가 잡혔습니다. 그러나 2년 전 30억 후반~40억 초반이었던 가격대를 떠올리면, 매도자는 이미 큰 폭의 시세차익을 챙긴 셈입니다.

현대14차 역시 최고가 65억 원 대비 7억 원 빠졌지만, 지난해 40억 초반대와 비교하면 현재 가격대는 여전히 높은 레벨입니다. 급매라는 표현과 달리, 실제 시장은 ‘손절’보다 ‘차익 정리’에 가까웠다는 해석이 나옵니다.

시장 참가자들의 체감도 엇갈립니다. 일부 투자자는 “매물이 많아지면 10억 원 이상 흔들릴 수 있다”고 봤지만, 매도자들은 “이 정도면 충분히 팔 만한 가격”이라며 버텼습니다.

매물 5000건 감소…서울 거래판 다시 좁아졌다

부동산 빅데이터 업체 아실 기준 서울 아파트 매물은 지난달 21일 8만80건에서 24일 7만4162건으로 줄었습니다. 5000건 이상 감소, 감소율로는 7.4%입니다. 시장에 남아 있던 매물 상당수가 이미 소화됐다는 뜻입니다.

이 변화는 가격 흐름에도 영향을 주고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 4월 셋째 주 주간 동향에서는 송파구 아파트값이 0.07% 오르며 9주 만에 반등했습니다. 강남구와 서초구도 낙폭을 줄이며 하락 압력을 덜어내는 모습입니다.

현장에서는 매수자보다 매도자의 시간표가 더 급해졌습니다. 토지거래허가구역 승인 기간이 약 2주인 만큼, 다주택자 입장에서는 이번 주말이 사실상 마지막 매도 기회라는 목소리도 커지고 있습니다.

“막판 급매” 남았나…관망세와 반등 신호의 충돌

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 막판까지 관망하던 물량이 급매로 나올 가능성을 거론했습니다. 다만 실제 거래로 이어질지 여부는 별개라고 선을 그었습니다.

호가가 낮아져도 매수 여력이 받쳐주지 않으면 거래는 성사되지 않습니다. 이 때문에 시장에서는 “호가 하락”과 “실거래 하락”을 구분해야 한다는 경계심이 커지고 있습니다.

특히 5월 신고분이 공개되기 전까지는 변수가 남아 있습니다. 급매 소진이 진짜 바닥 확인으로 이어질지, 아니면 일시적 숨고르기인지에 따라 강남3구의 향후 방향은 다시 갈릴 가능성이 있습니다.

결국 이번 흐름은 다주택자 매물 출회가 끝물에 접어든 뒤 나타난 첫 시험대입니다. 거래량, 매물, 신고가와 급매의 줄다리기 속에서 서울 고가 아파트 시장은 반등과 조정의 경계선을 다시 밟고 있습니다. 최종 판단은 5월 신고분과 추가 매물 흐름에서 갈릴 전망입니다.