서울 서초구 잠원동 오티에르 반포 청약이 충격적인 경쟁률과 함께 시장의 시선을 끌었다. 당첨 가점 최고점은 79점, 최저점도 69점에 달했다. 당첨권 문턱이 예상보다 훨씬 높게 형성되면서 청약 대기자들의 체감 온도도 크게 달라졌다.

21일 한국부동산원 청약홈 발표 기준으로 이 단지는 43가구 모집에 3만540명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 710.2대 1. 특별공급에서도 43가구에 1만5505명이 신청해, 이미 초기부터 수요가 과열됐다는 평가가 뒤따랐다.

전용 44㎡에서는 5가구 모집에 3114명이 접수해 622.8대 1을 기록했다. 이 면적대의 최고 가점 79점은 만점 84점에서 5점이 부족한 수치다. 6인 가구에 15년 이상 무주택, 청약통장 가입기간 15년 이상이 붙어야 가능한 점수대라는 점에서 진입 장벽은 사실상 최상단에 놓였다.

“69점도 탈락권” 반포 청약, 4인 가구 만점도 역부족

최저 당첨 가점은 69점이었다. 전용 59㎡A와 113㎡B에서 나온 이 점수는 4인 가구가 받을 수 있는 최대치와 맞닿아 있다. 그런데도 당첨선 아래로 밀려난 사례가 확인되면서, 일반적인 고득점 통장조차 안전하지 않다는 사실이 드러났다.

청약 시장에서는 “가점 만점에 가까워도 안심할 수 없다”는 반응이 이어졌다. 실수요자 사이에서는 좌절감이, 투자 관점에서는 희소성에 대한 기대가 동시에 커졌다. 같은 단지를 두고도 참여자들의 해석이 극단적으로 갈린 셈이다.

이 단지가 더 뜨거웠던 이유는 분양가와 주변 시세의 간극이다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 27억5650만원, 인근 신축 메이플자이 같은 면적 시세는 50억원을 넘는다. 표면상 20억원 이상 차익 가능성이 거론되며 청약 대기 수요를 한꺼번에 자극했다.

“27억5650만원 vs 50억원대” 시세차익 기대, 시장은 들썩

분양가가 높다는 인식에도 수요는 꺾이지 않았다. 오히려 시장은 초고가 아파트의 희소성과 향후 시세 반영 가능성에 더 민감하게 반응했다. 자금 여력과 청약 가점, 두 조건을 모두 충족해야 하는 구조가 경쟁을 한층 압축시켰다.

시장 참여자들은 이번 결과를 두고 반포권 고급 주거지의 가격 방어력을 다시 확인한 사례로 본다. 동시에 자금 규제, 대출 여건, 향후 매매시장 흐름이 변수가 될 수 있다는 경계도 나온다. 당장 당첨이 끝이 아니라 입주 이후 가격 흐름까지 지켜봐야 한다는 목소리다.

청약통장 고점 전쟁, 반포가 던진 다음 질문

이번 사례는 단순한 로또 청약을 넘어 청약 제도의 작동 방식 자체를 다시 보여줬다. 점수 경쟁이 극단으로 치닫는 구간에서는 실수요와 투자수요의 경계도 흐려진다. 결국 남는 질문은 하나다. 이 같은 고가 아파트 열풍이 앞으로도 지속될지, 아니면 자금 부담과 규제 변수에 따라 속도가 달라질지다.

전망은 엇갈린다. 반포처럼 입지와 시세 격차가 뚜렷한 단지는 여전히 강한 수요를 끌 가능성이 크다. 다만 금리, 대출 한도, 추가 공급 일정이 맞물리면 청약 경쟁도 변수를 피하기 어렵다.