서울 청담동 초고가 주택 더펜트하우스청담 PH129가 충격적인 경매 무대에 올랐습니다. 전세보증금 70억 원을 둘러싼 세입자와 소유 측의 갈등이 144억 원 감정가 경매로 번지며 시장의 시선이 집중되고 있습니다.

다음 달 28일 진행될 예정인 이번 경매는 단순한 개별 분쟁을 넘어 강남 초고가 아파트 가격의 바로미터로 읽히고 있습니다. 낙찰 여부에 따라 기존 최고가 기록을 다시 쓸 가능성까지 거론됩니다.

경공매 업계 지지옥션에 따르면 경매에 나온 물건은 PH129 전용 273.96㎡, 6층 세대입니다. 감정가는 144억 원으로, 지난해 12월 삼성동 아이파크 삼성 펜트하우스와 같은 수준입니다.

이 단지는 2020년 옛 엘루이호텔 부지에 들어선 복층 구조 초고가 아파트입니다. 전체 29가구 중 27가구가 273.96㎡, 최상층 2가구는 407.71㎡ 규모로 구성됐습니다. 최고층 분양가는 200억 원에 달했습니다.

“70억 보증금”… 세입자 경매 신청의 무게

이번 경매의 출발점은 세입자 박 모 씨의 임의경매 신청입니다. 박 씨는 2023년 1월 보증금 70억 원에 계약했지만, 반환이 이뤄지지 않자 지난해 5월 법원 문을 두드렸습니다.

임의경매는 담보 회수가 막힌 채권자가 법원에 직접 회수를 요청하는 절차입니다. 세입자 입장에서는 거액 보증금이 묶인 채 시간이 흐르면서 압박이 커졌고, 소유 측에는 자산 방어와 채무 정리라는 이중 부담이 생겼습니다.

부동산 시장에서는 이 사례를 두고 초고가 주택 전세 구조의 취약성을 다시 들여다봐야 한다는 반응이 나옵니다. 고가 보증금이 한 번 흔들리면 거래, 대출, 경매가 연쇄적으로 얽힐 수 있기 때문입니다.

144억 감정가와 190억 신고가… 낙찰가 어디까지

이번 물건에는 추징보전 270억 452만 원도 설정돼 있습니다. 사실상 국가의 가압류 성격을 띠는 장치로, 소유 법인 관련 형사 리스크 가능성까지 떠오르게 합니다.

실거래 흐름도 강합니다. 해당 평형은 지난해 7월 190억 원에 신고가 거래가 있었고, 같은 해 12월에는 155억 원에 손바뀜이 이뤄졌습니다. 감정가 144억 원이 결코 낮은 수준이 아니라는 점을 보여주는 대목입니다.

지지옥션 이주현 선임연구원은 초고가 아파트의 상징성과 최근 거래 흐름을 감안하면 응찰 가능성이 높다고 봤습니다. 다만 한 차례 유찰돼 최저입찰가가 80% 수준으로 내려갈 경우, 투자자들의 움직임이 더 거세질 수 있다는 전망도 내놨습니다.

아이파크 삼성 기록 경신? 시장의 시선은 한곳

현재 아파트 최고 낙찰가 기록은 삼성동 아이파크 삼성 펜트하우스의 130억 4352만 원입니다. PH129가 이 기록을 넘을 경우, 경매 시장의 기준선은 한 번 더 바뀌게 됩니다.

다만 변수는 적지 않습니다. 추징보전, 유찰 여부, 응찰자 수, 자금 조달 여건이 모두 맞물려야 하기 때문입니다. 시장은 지금도 낙찰가가 감정가를 웃돌지, 아니면 관망세가 길어질지 촉각을 곤두세우고 있습니다.

초고가 주택의 상징 자산이 보증금 분쟁과 법적 리스크를 거치며 경매장에 선 지금, 결과는 단순한 한 채의 처분을 넘어설 가능성이 큽니다. 다음 달 28일 이후 강남 고가 시장의 온도도 함께 달라질지, 변수는 아직 끝나지 않았습니다.